2021 年 9 月 19 日

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日本樓 – 2020年7月14日

City

5,6年前開始投資日本樓,原本打算係用黎收息同移民過去做生活費。不過因為種種原因冇去到。

日本二手樓其實一路都好平。原本有奧運概念唸住出貨。點知奧運冇左。出貨價扣埋使費打個和。資產上冇增值。當然俾啲心機搵好啲AGENT,又或者等多年經濟好啲可能個價好啲。不過講真如果經濟好,其他野升得快過日本樓。所以無謂再浪費心機去打理。賣都唔係一時三刻可以賣晒。

我全部投資都東京23區。有住宅,有寫字樓,大部份都係81-95年起。有新耐震標準。其實買樓睇都冇睇。淨係GOOGLE MAP做功課。揀近車站。咁多年收租都冇問題。有1,2次搵新租客要減少少價。從來未加過價。直到近幾個月有啲搵租客都有問題,明顯感覺到日本經濟好差。因為大部分日本人好專注做旅遊生意,依家零遊客左半年,日本人既感覺好絕望。好彩我冇攪民宿,要過唔係就食到應。

買日本樓另一問題係你要靠經紀幫你管。平時已經好多樓宇相關既開支,特別係換租客既時候。好多時叫你再裝修。舉例你間屋一千萬,租10萬一個月,換租客時,個經紀夠膽叫你用一千萬裝修。當然我都幾相信我間係黑店。但係搖控管理同語言上都唔係咁易玩。

日本按揭唔易做,要比較新既樓,大價既,同埋外國人利息高。

跟住就係稅。租比公司客要預繳泉源稅。再加每年固都稅。收入多既時嘅,稅都幾重。仲有資本增值稅,哈哈都冇增值所以應該唔使點交。買賣要俾樓價3%加6萬佣金。

雖然整體收租好過香港,但冇左資本增值。收入比經紀,管理人同政府分左好大部分。自己落袋既真係唔多。所以我都會繼續出貨。以後主力都係玩liquidity高既野。